İfraz (Ayırma) İşlemi Nedir? Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul sektöründe sıkça duyulan terimlerden biri olan ifraz, kelime anlamı itibarıyla “ayırma” demektir. Tapu ve kadastro terminolojisinde ise; tek bir parselin (bütünün) teknik yöntemlerle bölünerek birden fazla parçaya ayrılması işlemi ifraz olarak adlandırılır.

Bir taşınmazı neden ifraz etmek isteyebilirsiniz? Bu işlem genellikle şu durumlarda tercih edilir:

• Bir parsele birden fazla kişinin sahip olması ve hisseleri ayırmak istemesi,
• Mevcut parselin bir bölümünün farklı bir amaçla değerlendirilmek istenmesi,
• İmar fonksiyonu açısından farklı kullanım alanlarının ayrıştırılması gerekliliği.

İfraz İşlemi Türleri

İfraz işlemleri teknik olarak iki ana başlık altında incelenebilir:

1. Parselasyon Niteliğinde Olan İfraz: Mevcut bir parselin, imar planına uygun olarak iki veya daha fazla kullanılabilir parsele bölünmesidir. Örneğin; elinizdeki bir arsayı iki ayrı konut parseline dönüştürmek bu kapsama girer.
2. Parselasyon Niteliğinde Olmayan İfraz: Bir bütünün bölünmesi sırasında, parçalardan birinin kamusal bir alana (park, yol, belediye hizmet alanı vb.) terk edilmesi durumudur.

Bu işlemler teknik hazırlık aşamasında Kadastro Müdürlüklerine, tescil aşamasında ise Tapu Müdürlüklerine bağlı olarak yürütülür.

Minimum Parsel Büyüklüğü ve İmar Kısıtlamaları

İfraz işlemi yaparken dikkat edilmesi gereken en kritik husus, bölgedeki imar planı notları ve yönetmeliklerdir. Bir parseli dilediğiniz büyüklükte parçalara ayıramazsınız. Hem planlı alanlarda hem de plansız (tarımsal) alanlarda uyulması gereken minimum parsel büyüklüğü kuralları vardır.

Örnek Senaryo:

Elinizde 5.000 metrekarelik bir parsel olduğunu ve bunu 2.500’er metrekarelik iki ayrı parsele ayırmak istediğinizi varsayalım. Eğer o bölgedeki 1/1000 ölçekli uygulama imar planı notlarında “Minimum parsel büyüklüğü 3.000 metrekaredir” ibaresi yer alıyorsa, bu ifraz işlemini gerçekleştiremezsiniz. Çünkü oluşturmak istediğiniz yeni parseller (2.500 m²), planın izin verdiği alt sınırın (3.000 m²) altında kalmaktadır.

Bu nedenle, işleme başlamadan önce parselin bulunduğu bölgedeki plan notlarını detaylıca incelemek veya bir uzmandan destek almak şarttır. Benzer şekilde, tarımsal alanlarda da tarımsal bütünlüğü korumak amacıyla getirilen bölünme kısıtlamaları bulunmaktadır.

Başvuru Mercileri ve Süreç Yönetimi

İfraz işleminin onayı için başvurulacak merci, parselin konumuna göre değişiklik gösterir:

• Belediye Sınırları ve Mücavir Alan İçinde: İşlemler ilgili Belediye tarafından yürütülür.
• Belediye ve Mücavir Alan Dışında: İşlemler İl Özel İdaresi tarafından takip edilir.

İlgili kurum, dosyayı inceleyerek genellikle 30 gün içerisinde karara bağlar. Onaylanan işlem, 15 gün içerisinde tescil yapılmak üzere Tapu Sicil Müdürlüğü’ne gönderilir. Tapu Müdürlüğü’nün de tescil işlemini tamamlaması için 30 günlük bir süresi bulunmaktadır.

İfraz Harcı ve Maliyetler

İfraz işlemi onaylandığında ödenmesi gereken bir harç bedeli ortaya çıkar. İfraz harcı, gayrimenkulün emlak beyan değeri (rayiç bedel) üzerinden binde 10 oranında tahsil edilir.

Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Hususlar

İfraz işlemi, mülkiyetin ayrıştırılması ve bağımsız tapuların oluşması (örneğin iki kardeşin hisseli bir yeri ayırıp müstakil tapulara sahip olması) açısından büyük avantaj sağlar. Ancak teknik bir detay gözden kaçırılmamalıdır:

Parseller küçüldüğünde imar koşulları değişebilir. Büyük bir parselin sahip olduğu yapılaşma avantajları, parsel bölündüğünde kaybolabilir veya azalabilir. Bu nedenle ifraz kararı almadan önce, yeni oluşacak parsellerin imar haklarının (TAKS, KAKS, çekme mesafeleri vb.) nasıl etkileneceği avantaj ve dezavantajlarıyla birlikte analiz edilmelidir.