Arsa Tapulu Ev Alınır mı? Riskler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Gayrimenkul piyasasında her malın bir alıcısı mutlaka bulunur; önemli olan zamanlama ve fiyattır. Ancak konu “arsa tapulu” olarak nitelendirilen konutlar olduğunda, alıcıların aklında haklı soru işaretleri oluşmaktadır. Bu yazımızda, arsa tapulu evlerin hukuki statüsünü, barındırdığı riskleri ve satın alma kararında dikkat edilmesi gereken kriterleri ele alacağız.

Tapu Türleri ve Arsa Tapulu Konutun Yeri

Konutların hukuki durumlarını anlamak için tapu türlerini kısaca hatırlamakta fayda var:

• Kat Mülkiyetli Tapu: Yapının ruhsatına ve projesine uygun olarak tamamlandığını, iskan belgesinin alındığını gösterir. En güvenli tapu türüdür.
• Kat İrtifaklı Tapu: İnşaatın başladığını gösteren ancak iskan belgesinin henüz alınmadığı durumlardır. Yapının projeye tam uygunluğu konusunda bazı soru işaretleri barındırabilir.
• Arsa Tapulu Konut: Üzerinde bir yapı bulunmasına rağmen, tapuda halen “arsa” olarak görünen gayrimenkullerdir.

Arsa tapulu konutlar genellikle iki şekilde karşımıza çıkar. Birincisi; her şeyi kuralına uygun yapılmış, hatta ruhsatı ve iskanı alınmış ancak bağımsız bölümleri ayrılmamış (kat mülkiyeti kurulmamış) aile apartmanlarıdır. İkincisi ve daha riskli olanı ise; ruhsatı ve iskanı olmayan, izinsiz yapılmış yapılardır. İmar afları ile kayıt altına alınsalar da bu durum, yapının mühendislik kalitesini veya güvenliğini garanti etmez.

Arsa Tapulu Ev Almanın Riskleri Nelerdir?

Arsa tapulu bir konut satın almayı düşünüyorsanız, karşılaşabileceğiniz temel riskleri göz önünde bulundurmalısınız:

1. Finansman ve Kredi Sorunu

Bankalar, konut kredisi verirken gayrimenkulü teminat olarak alır. Mevzuat gereği, kat irtifakı veya kat mülkiyeti olmayan yapılar konut kredisine konu olamaz. Banka, bu tip gayrimenkulleri likiditesi düşük ve riskli gördüğü için teminat olarak kabul etmez. Dolayısıyla arsa tapulu ev alırken banka kredisi kullanamazsınız.

2. Hukuki Riskler (Hisseli Tapu Sorunları)

Arsa tapulu konutlarda, dairenizin sınırları, metrekaresi veya kaçıncı katta olduğu tapu kaydında net olarak belirtilmemiştir. Siz, büyük bir bütünün (arsanın) belli bir payını satın alırsınız. Bu durum “paylı mülkiyet” (hisseli tapu) statüsündedir ve şu riskleri doğurur:

• Ön Alım Hakkı (Şufa Hakkı): Hisseli mülkiyetlerde, payınızı satarken diğer hissedarların öncelikli satın alma hakkı vardır.
• İzale-i Şuyu Davası: Hissedarlar arasında anlaşmazlık çıkması veya kötü niyetli yaklaşımlar durumunda, “ortaklığın giderilmesi” davası açılarak gayrimenkulün tamamının satışa çıkarılması riski mevcuttur.

3. Yapı Güvenliği ve Kalite

Kat mülkiyetli binalar, yapı denetim firmaları ve şantiye şefleri gözetiminde, belirli standartlara göre inşa edilir. Ancak arsa tapulu ve özellikle kaçak yapılarda denetim mekanizması eksiktir. Deprem kuşağında yer alan ülkemizde, denetimsiz bir yapının beton kalitesi ve statik dayanıklılığı ciddi bir güvenlik riskidir.

4. Satış Zorluğu

Tüm olumlu özelliklere sahip, krediye uygun bir konut ortalama 60-90 gün içinde satılabilirken; belirsizlikler içeren arsa tapulu bir konutun elden çıkarılması çok daha uzun sürebilir.

Hangi Koşullarda Alınabilir?

Arsa tapulu bir konutun tercih edilebilmesi için en önemli kriter fiyat avantajıdır. Bu gayrimenkul türü, taşıdığı riskler nedeniyle piyasa değerinin altında olmalıdır. Örneğin, bölgesindeki krediye uygun emsalleri 10 milyon TL iken, arsa tapulu bir konutun 9 milyon TL olması yeterli bir avantaj değildir. Aradaki farkın, riskleri göze almaya değecek kadar (örneğin %20 veya daha fazla) düşük olması gerekir.

Eğer fiyat farkı %10-20 bandında ise, daha küçük metrekareli de olsa veya konumu biraz değiştirerek de olsa kat mülkiyetli (iskanlı) bir konut tercih etmek daha güvenli bir yatırım olacaktır.

Almaya Karar Verdiyseniz Nelere Dikkat Etmelisiniz?

Bütçe kısıtları nedeniyle arsa tapulu bir konut almak zorundaysanız, riski minimize etmek için şu adımları izlemelisiniz:

1. Belediye Araştırması Yapın: İlgili belediyeye giderek yapının proje dosyasına bakın. Yapı hakkında herhangi bir yıkım kararı veya olumsuz bir encümen kararı olup olmadığını mutlaka kontrol edin. Yıkım kararı olan binalardan kesinlikle uzak durun.
2. Bina Yaşına Bakın: Mümkünse 10 yaşından daha genç binaları tercih edin.
3. Ruhsat Durumu: İskanı olmasa bile, en azından yapı ruhsatı olan binalar, tamamen kaçak yapılara göre daha tercih edilebilirdir.
4. Hissedarlarla Görüşün: Satın almadan önce diğer hissedarların yaklaşımını öğrenmek, ileride doğabilecek ön alım hakkı veya anlaşmazlık risklerini öngörmenize yardımcı olabilir.

Sonuç olarak, “1 her zaman 0’dan büyüktür.” Kiradan kurtulmak ve tasarruf yapabilmek adına bir konut yatırımı yapmak önemlidir. Ancak arsa tapulu bir mülk edinirken, yukarıdaki risk analizlerini dikkatlice yapmalı ve fiyatın bu riskleri karşılayacak kadar avantajlı olduğundan emin olmalısınız.