2024 İstanbul Ofis Piyasası Raporu: Büyüme, Kiralar ve Gelecek Beklentileri

İstanbul’un dinamik ticari gayrimenkul piyasası, 2024 yılında önemli verilerle yeni bir döneme girdi. İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGDOM) tarafından hazırlanan yıllık rapor, ofis piyasasındaki yavaş büyümeyi, artan kira fiyatlarını ve gelecek beklentilerini ortaya koyuyor. Bu yazıda, raporun öne çıkan bulgularını ve piyasanın mevcut durumunu detaylı bir şekilde ele alacağız.

Yeni Şirket Kuruluşları ve Ofis Talebi

Ofis piyasasının en önemli talep göstergelerinden biri olan yeni şirket kuruluşları, 2024 yılında bir önceki yıla göre yavaşlama sinyali verdi. Türkiye genelinde kurulan şirket sayısı %11’lik bir gerileme gösterirken, bu oran İstanbul özelinde %14 olarak kaydedildi. Yeni şirket sayısındaki bu azalma, doğrudan yeni ofis alanlarına olan ihtiyacın da daha sınırlı kaldığını göstermektedir.

Ofis Stoğundaki Sınırlı Büyüme

2023’ten 2024’e geçerken İstanbul’daki A ve B sınıfı ofis stoku yalnızca %2 oranında bir büyüme kaydetti. Bu oran, özellikle pandemi öncesi yıllarla karşılaştırıldığında oldukça düşük kalmaktadır. Toplam A ve B sınıfı ofis stoku 8,5 milyon metrekareye ulaşırken, bu durağanlığın en önemli istisnası 2023’te İstanbul Finans Merkezi’nin (İFM) devreye girmesi olmuştu. Stoğa eklenen yeni alanlar, genellikle Merkezi İş Alanı (MİA) dışındaki bölgelerde, özellikle Anadolu yakasındaki Ataşehir ve Kartal gibi lokasyonlarda yoğunlaştı. Levent’teki Safir Alışveriş Merkezi’nin ofis alanına dönüştürülmesi de stoka eklenen önemli projelerden biri oldu.

Ofis Stoğunun Bölgesel Dağılımı

Mevcut durumda İstanbul ofis stoğunun dağılımı şu şekildedir:

• Merkezi İş Alanı (MİA): %30
• MİA Dışı Avrupa Yakası: %30
• MİA Dışı Anadolu Yakası: %40

Artan Kiralar ve Azalan Boşluk Oranları

Ofis stoğundaki artışın yavaşlaması, mevcut binalara olan talebi artırdı. Son beş yılda yeni alan ihtiyacı duyan şirketlerin mevcut binalara yönelmesi, boşluk oranlarının giderek azalmasına neden oldu. Arzın sınırlı kalması ve talebin devam etmesi, kira fiyatlarında %20 ile %30 arasında bir artışı beraberinde getirdi.

Bölgelere Göre Ortalama Ofis Kiraları (m²/dolar)

• Merkezi İş Alanı (Ortalama): 21,5 $
• MİA Dışı Asya (Ortalama): 13,5 $
• Beşiktaş (Balmumcu): 25 $
• Zincirlikuyu-Gayrettepe-Esentepe: 19 $
• Maslak: 20 $
• Şişli-Fulya-Mecidiyeköy: 20 $
• Kağıthane-Cendere-Ayazağa: 15 $
• Kozyatağı-Ataşehir: 15 $
• Altunizade: 14,5 $
• Ümraniye: 13,5 $

Önemli Gelişmeler ve 2025 Beklentileri

2024 yılının en dikkat çekici işlemlerinden biri, Denizbank’ın 2014’ten beri kiracısı olduğu Torun Center’daki binayı satın alması oldu. Geleceğe yönelik olarak ise 2025 yılı içinde yaklaşık 223.000 metrekarelik yeni ofis alanının stoğa eklenmesi bekleniyor. Bu yeni arzın da büyük ölçüde MİA dışı Asya yakası bölgelerinde gerçekleşeceği öngörülüyor.