Emlakçılar İçin Hayati Önem Taşıyan Sözleşmeler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Gayrimenkul sektöründe çalışan profesyonellerin iş süreçlerini yasal bir zemine oturtması ve hem kendi haklarını hem de müşterilerinin haklarını koruması büyük önem taşır. Bu süreçte en kritik rolü, doğru hazırlanmış ve yasal gerekliliklere uygun sözleşmeler oynar. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile birlikte emlak işletmelerinin kullanması gereken sözleşmeler standart hale getirilmiş ve mesleki bir düzen oluşturulmuştur. Bu yazıda, bir emlakçının işe başlarken ihtiyaç duyacağı temel sözleşmeleri ve bu sözleşmelerin kritik noktalarını ele alacağız.

Yasal Çerçeve: Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği

5 Haziran 2018 tarihinde yürürlüğe giren Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, emlakçılık mesleğinin standartlarını belirlemiş ve kullanılacak sözleşmelere yasal bir zorunluluk getirmiştir. Yönetmeliğin çıktığı tarihten itibaren tüm emlak işletmelerinin bu kurallara uyması gerekmektedir. Yasal düzenlemelere uygun hareket etmek, olası bir hukuki anlaşmazlık durumunda hizmet bedeline hak kazanıldığını ispatlamak açısından kritik bir öneme sahiptir.

Yönetmelik, emlak işletmelerinin asgari olarak kullanması gereken beş temel sözleşme türünü belirlemiştir. Bu sözleşmelerin yanı sıra, işletmeler kendi ihtiyaçlarına göre ek sözleşmeler de (kapora sözleşmesi, anahtar teslim tutanağı vb.) kullanabilirler.

Emlak Ofislerinin Kullanması Gereken Zorunlu Sözleşmeler

Bir emlak işletmesinin faaliyetlerini yürütürken mutlaka bulundurması ve kullanması gereken temel sözleşmeler şunlardır:

1. Yetkilendirme Sözleşmesi

Bir emlakçının en temel ve en sık kullandığı sözleşmedir. Bu sözleşme, bir mülkün satışı veya kiralanması için mülk sahibi tarafından emlak işletmesine yetki verildiğini belgeler. Hem kiralama hem de satış işlemleri için tek bir form olarak kullanılabilir.

Yetkilendirme Sözleşmesi Neleri İçermelidir?

• Emlak İşletmesinin Bilgileri: İşletmenin yetki belge numarası mutlaka yer almalıdır.
• Gayrimenkul Bilgileri: Mülkün adresi, tapu bilgileri, oda sayısı, her odanın metrekaresi, cephesi, manzarası, bulunduğu kat, bina yaşı, ısınma sistemi gibi detaylı bilgiler eksiksiz doldurulmalıdır. Bu bilgiler, ilanın doğru ve dolu dolu hazırlanmasını sağlar.
• Hizmet Bedeli: Emlak işletmesinin alacağı hizmet bedeli oranı net bir şekilde belirtilmelidir.
• Mülk Sahibinin Verdiği Haklar: Bu sözleşme ile emlakçı, belediyeden mülkün borç durumunu, tapu müdürlüğünden ise takyidat (ipotek, şerh vb.) durumunu sorgulama yetkisi elde eder.
• Fiziksel Özellikler: Sözleşmedeki yazıların okunabilir olması için en az 12 punto büyüklüğünde olması gibi teknik detaylara da dikkat edilmelidir.

Yetkilendirme sözleşmesi, sadece bir pazarlama yetkisi belgesi değil, aynı zamanda mülkle ilgili tüm bilgilerin mülk sahibi tarafından onaylandığı bir beyan niteliği taşır. Bu durum, ileride ortaya çıkabilecek “ayıplı mal” gibi sorunlara karşı emlakçıyı korur.

2. Taşınmaz Gösterme Belgesi

Portföyünüzdeki bir mülkü potansiyel bir alıcıya veya kiracıya gösterdiğinizde imzalatılması zorunlu olan belgedir. Bu belge, müşterinin o gayrimenkulü sizin aracılığınızla gördüğünü resmi olarak kanıtlar. Bu sayede, müşterinin daha sonra emlakçıyı aradan çıkararak doğrudan mülk sahibiyle anlaşma yapmasının önüne geçilir ve emlakçının hizmet bedeli hakkı korunmuş olur.

Uygulamada bazen ihmal edilse de, her gösterim için bu belgenin düzenlenmesi yasal bir gerekliliktir. Aynı belge üzerinde birden fazla gayrimenkul gösterimi için de bilgi eklenebilir.

3. Alım Satım Aracılık Sözleşmesi ve Kiralamaya Aracılık Sözleşmesi

Bu sözleşmeler, alıcı/kiracı ile satıcı/mülk sahibi anlaştığında, yani işin sonuçlandığı aşamada imzalanır. Emlak işletmesinin hizmet bedeline hak kazandığı anı resmileştiren en önemli belgelerdir.

Bu Sözleşmelerde Neler Bulunur?

• Tarafların Bilgileri: Alıcı, satıcı ve aracılık eden emlak işletmesinin (veya sözleşmeli işletmenin) bilgileri yer alır.
• Satış/Kira Bedeli: Anlaşılan nihai bedel net olarak yazılır.
• Hizmet Bedeli Tutarı: Emlak işletmesine ödenecek olan komisyon tutarı rakamsal olarak belirtilir.
• Kapora (Bağlanma Parası): Alınan kapora miktarı ve şartları bu sözleşmede yer alır. Yönetmelik, emlakçının hizmet bedelini aşmayacak şekilde kapora almasına olanak tanımıştır.
• Diğer Şartlar: Tapu masraflarını kimin ödeyeceği, mülkün nasıl teslim edileceği gibi özel koşullar da bu sözleşmeye eklenebilir.

Önemli bir nokta: Bu sözleşmeler imzalandıktan sonra, tapu tescili veya kira kontratı yapılmasa dahi, taraflardan biri geçerli bir sebep olmaksızın cayarsa emlak işletmesi hizmet bedeline hak kazanır.

4. Hizmet Ortaklığı Sözleşmesi

İki veya daha fazla emlak işletmesinin bir mülkün pazarlanması veya bir müşteriye hizmet verilmesi konusunda iş birliği yaptığı durumlarda kullanılır. Örneğin, bir emlakçının portföyündeki mülke başka bir emlakçı müşteri getirdiğinde, hizmet bedelinin nasıl paylaşılacağı bu sözleşme ile belirlenir.

Ayrıca, farklı bir şehirdeki bir mülkün pazarlanması için o bölgedeki bir meslektaşa yetki devri yapılırken de hizmet ortaklığı sözleşmesi imzalanır. Bu sözleşme, yetkiyi devreden ve devralan tarafların sorumluluklarını ve haklarını net bir şekilde ortaya koyar.

Sözleşmelerle İlgili Diğer Önemli Hususlar

• Saklama Zorunluluğu: Tüm bu sözleşmelerin, düzenlendiği tarihten itibaren 5 yıl süreyle saklanması yasal bir zorunluluktur.
• Diğer Belgeler: Zorunlu sözleşmelerin yanı sıra, “Anahtar Teslim Tutanağı” gibi belgeler de özellikle kiralama işlemlerinde büyük önem taşır. Kiracının evi eksiksiz teslim ettiğini ve depozitonun iade edildiğini belgeleyerek gelecekteki olası anlaşmazlıkları önler.
• Şablonlara Erişim: Bu sözleşmelerin güncel ve yasalara uygun örneklerine meslek odaları ve dernekler (örneğin TÜGEM) aracılığıyla ulaşılabilir.

Sonuç olarak, yönetmelikle belirlenen bu sözleşmeler, emlakçılık mesleğini daha profesyonel, şeffaf ve güvenilir bir yapıya kavuşturmaktadır. Bu belgeleri doğru ve eksiksiz bir şekilde kullanmak, hem yasal bir yükümlülük hem de mesleki saygınlığın bir gereğidir.