2024 Yılı Gayrimenkul Piyasası Değerlendirmesi ve Aralık Ayı Analizi

Gayrimenkul sektörü, 2024 yılını ve özellikle aralık ayını hareketli bir gündemle tamamladı. Bu analizde, aralık ayı verileri ışığında 2024 yılının genel bir değerlendirmesini sunarak konut, arsa, tarla ve iş yeri satışlarındaki son durumu, fiyat değişimlerini ve piyasa dinamiklerini ele alacağız.

Aralık 2024 ve Yıl Geneli Satış Rakamları

Aralık 2024, gayrimenkul satışları açısından oldukça yoğun bir ay oldu. Toplamda 395.000 adet gayrimenkul satışı gerçekleştirildi. Bu rakam, son 12 yılın en iyi üçüncü aralık ayı performansı olarak kayıtlara geçti. Bu durum, piyasanın durgun olduğu yönündeki genel kanının aksine, hareketliliğin sürdüğünü göstermektedir.

• Konut Dışı Satışlar: Arsa, tarla ve iş yerlerini kapsayan konut dışı gayrimenkul satışları, aralık ayında 182.000 adede ulaştı. Bu segment de son 12 yılın en iyi üçüncü yılını yaşayarak arsa ve tarlaya olan talebin canlılığını koruduğunu teyit etti.
• Konut Satışları: Aralık ayında 212.000 adet konut satıldı. Bu rakam, aralık ayları ortalaması olan 158.000 adedin oldukça üzerinde ve son 12 yılın en iyi ikinci aralık ayı performansı oldu.

2024 yılı geneline bakıldığında ise toplam 1.480.000 adet konut satışı yapıldı. Bu veri, konut piyasasının yıl boyunca dinamik bir yapı sergilediğini ve önceki yıllarla rekabet edebilecek bir seviyeye ulaştığını ortaya koymaktadır.

Konut Kredileri ve Nakit Alımların Rolü

Yüksek konut kredisi faiz oranları, alım alışkanlıklarını önemli ölçüde etkiledi. 2024 yılındaki konut satışlarının sadece %11’i kredili, %89’u ise nakit (peşin) alımlardan oluştu. Bu durum, yaklaşık 1.350.000 konutun kişisel birikimler veya sermaye ile alındığını gösteriyor. Kredili alımlarda kullanılan ortalama kredi tutarı 1 milyon TL civarındayken, Türkiye’deki ortalama konut fiyatının 3.6 milyon TL olduğu düşünüldüğünde, kredilerin konut değerinin yaklaşık %25’ini karşıladığı görülmektedir. Bu veriler, konut alımlarında üst gelir gruplarının ve sermaye sahiplerinin daha aktif rol oynadığını düşündürmektedir.

Sıfır ve İkinci El Konut Piyasası

Aralık ayında satılan konutların %36’sı sıfır konutlardan oluştu. Bu oran, inşaat şirketlerinin yıl sonu kampanyaları ve tüketicilerin yıl bitmeden işlemlerini tamamlama isteğiyle artış gösterdi. Ancak 2024 yılı ortalamasına bakıldığında, sıfır konutların toplam satışlar içindeki payının %31-33 bandında seyrettiği görülmektedir.

Yabancıya Satışlarda Son Durum

Yabancılara yapılan konut satışları, önceki yıllara kıyasla belirgin bir şekilde azaldı. Aralık ayında yabancılara 2.400 adet konut satılırken, 2024 yılı toplamında bu rakam 23.800 adede geriledi. Geçmişte 60.000’li adetleri gören satışların bu seviyeye inmesi, piyasanın daha çok ihtiyaca yönelik alımların gerçekleştiği bir dengeye oturduğunu göstermektedir. Aralık ayında yabancıların toplam satışlar içindeki payı %1.1’e kadar düştü.

Konut Fiyatları ve Değer Endeksleri

Aralık ayında konut fiyatlarında nominal olarak %29’luk bir artış yaşandı. Ancak enflasyon göz önüne alındığında, reel fiyatlarda %10’luk bir düşüş söz konusudur. Bu durum, konut fiyatlarının enflasyonun gerisinde kaldığını göstermektedir. Öte yandan, inşaat maliyetlerindeki artışın yeni konut fiyatlarındaki artıştan daha hızlı olması dikkat çekicidir.

Büyükşehirlerde Ortalama Birim Fiyatlar

• Türkiye Ortalaması: 36.000 TL/m²
• İstanbul: 55.000 TL/m²
• Ankara: 29.000 TL/m²
• İzmir: 43.000 TL/m²

Fiyatların Karşılaştırmalı Analizi

Konut fiyatlarının cazibesini ölçmek için yapılan karşılaştırmalar, piyasanın durumu hakkında önemli ipuçları vermektedir.

• Dolar Bazında: Ortalama birim metrekare fiyatı 1.045 dolara ulaşmış durumdadır. İlan verileri ise 950 dolar seviyelerinde daha dengeli bir yapıya işaret etmektedir.
• Altın Bazında: Uzun vadeli ortalama metrekare başına 15 gram altın iken, mevcut durumda ilan fiyatları 11 gram altın seviyesindedir ve yukarı yönlü bir trend göstermektedir.
• Asgari Ücret Bazında: Türkiye’de ortalama bir konut alabilmek için 17.7 yıllık asgari ücret ödenmesi gerekmektedir. Bu çarpan, uzun vadeli ortalama olan 15 yılın üzerindedir.
• Otomobil Bazında: İstanbul’da ortalama bir konutun değeri, 2.8 adet Toyota Corolla’ya denk gelmektedir. Bu oran, 4 olan ortalamanın altında kalarak konutun otomobile kıyasla daha uygun fiyatlı hale geldiğini göstermektedir.